Как экономить на налогах, используя законные способы - Самитов Марат - Страница 31

Если среди собственников есть несовершеннолетние либо недееспособные, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также правоустанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц, в рамках исполнения условий разрешения на продажу квартиры органов опеки и попечительства.

Если продавец замужем или женат, то обязательно нотариально заверенное согласие супруга (и) продавца объекта недвижимости на совершение сделки. Сделку можно совершить и без согласия супруги/супруга, но он или она потом может оспорить сделку.

Нотариально заверенный отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли в праве собственности, с указанием цены и других условий сделки. Эти документы обязательны при покупке доли в квартире.

Если от имени продавца выступает его знакомый риелтор по нотариальной доверенности, то проверяем доверенность http://reestr-dover.ru/

Также, если вы покупаете недвижимость, попросите выписку из кредитной истории продавца.

Чтобы не потерять кровно заработанные, покупая автомобиль или недвижимость у продавца-физлица, теперь нужно запрашивать его кредитную историю (!).

Причина следующая – с 2015 года действует «Закон о банкротстве физлиц» №127-ФЗ от 01.10.2015. Согласно этому закону, если гражданин банкротится, все крупные сделки за 3 года до процедуры банкротства могут быть аннулированы.

Например, продал вам человек квартиру, чтобы расплатиться с банком, но что-то пошло не так и долг он кредитору не вернул, а решил подать на личное банкротство.

В такой ситуации сделку по продаже недвижимости физлицом-банкротом кредиторы оспаривают через суд, а затем пытаются забрать уже вашу недвижимость по заниженной цене. Если цена квартиры и так была снижена (например, чтобы сэкономить на НДФЛ), то придется доказывать еще и рыночную стоимость объекта.

Вот так, делая теперь крупные покупки, нужно убедиться, что у продавца нет проблем с кредитами, иначе эти проблемы могут стать вашими.

Если продавцом является юридическое лицо?

Надо дополнительно к уже описанным выше документам запросить:

• комплект уставных документов продавца со всеми изменениями и дополнениями;

• ИНН и ОГРН – копии;

• решение о назначении руководителя юридического лица, приказ на главного бухгалтера;

• выписку из ЕГРЮЛ;

• справку юридического лица о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью (с подписью руководителя и главного бухгалтера);

• в случае, если сделка по продаже квартиры является для продавца крупной или с заинтересованностью: решение общего собрания продавца – юридического лица о продаже квартиры с обязательным указанием стороны сделки и цены продажи;

• доверенность, выданная представителю юридического лица на заключение договора купли-продажи;

• копию паспорта представителя юридического лица (где проверить паспорт, вы уже знаете);

• письмо за подписью уполномоченного лица, что представленные уставные документы действительны на настоящий момент и имеют полную юридическую силу;

• копию бухгалтерского баланса, из него вам будет хотя бы примерно видно финансовое положение организации.

Стоит проверить юридическое лицо в платной версии СПАРК или «Контур Фокус» – на наличие арбитражных судебных дел, исполнительных производств и связанных компаний. Если на директоре или учредителе зарегистрировано более 5 юридических лиц – это тревожный сигнал, и стоит изучить компанию более тщательно. Также важно узнать, не находится ли фирма в стадии реорганизации, ликвидации либо банкротства. С такими компаниями лучше дел не иметь!

Если есть время, посмотрите все сайты районных судов вашего города на наличие судебных дел с этим юридическим лицом, скорее всего, застройщик будет ответчиком. Если такие дела есть, это тоже повод для размышления.

Итак, вы все проверили, вышли на сделку. Как безопасно произвести расчет, я уже писал здесь: https://telegra.ph/Eshche-odin-sposob-snizit-riski-pri-pokupke-nedvizhimosti-03-24

– и здесь: https://telegra.ph/Kak-snizit-riski-pri-pokupke-kvartiry-zemli-i-lyuboj-nedvizhimosti-03-24.

Вы стали счастливым собственником квартиры, офиса или земельного участка, но все равно волнуетесь: а вдруг злые кредиторы или обиженная жена продавца попробует отсудить мою квартиру назад? Для особо мнительных у страховых компаний есть услуга страхования права собственности, которая обычно заключается на 3 года, но это уже рассказ для следующей статьи.

Сколько платить НДС за квартал?

Все предприниматели ломают голову: сколько платить НДС, чтобы не привлекать лишнего внимания и не переплачивать?

Чтобы с НДС все было в порядке, необходимо, чтобы поставщики были добросовестными налогоплательщиками – сдавали отчетность и платили налоги. Выбор поставщиков зависит от вас и вашей жадности.

И второе условие: чтобы ваша налоговая нагрузка и доля вычетов по НДС не сильно отличалась от средней по палате.

Как посчитать долю вычетов?

НДС к вычету / НДС начисленный * 100% = доля вычетов

Общую сумму вычетов разделите на общую сумму начисленного налога и полученный результат умножьте на 100. Получившуюся цифру сравните с безопасной долей вычетов в вашем регионе.

А что будет, если доля вычетов больше, чем у всех?

Возможно, ФНС пришлет требование о представлении пояснений. Ни в коем случае не игнорируйте его: представьте пояснения либо сдайте уточненную декларацию.

Возможно, ничего не случится, а возможно, сложится еще один довод в пользу выездной налоговой проверки. Все зависит от вашей предыдущей работы и ситуации.

А где брать данные о безопасной доле вычетов на следующие периоды?

Самостоятельно понять, допустимый ли процент налоговых вычетов по НДС применяется в вашем бизнесе, можно, воспользовавшись отчетом 1-НДС.

Он размещен в интернете на портале налоговиков: https://www.nalog.ru/

Чтобы сравнить свою долю вычетов с допустимой, рассчитайте ее по формуле:

Доля вычетов по НДС (в % за квартал) = Сумма вычетов (Дт68 «НДС») / Сумма НДС к начислению (Кт68 «НДС») × 100%.

Если после сравнения она получилась больше того, что в 1-НДС, часть вычетов рекомендую перенести на другой квартал.

Еще один популярный вопрос – это банковские карты физлиц и когда налоговики до них доберутся. Формально уже добрались и счета физиков уже под колпаком.

Так, если гражданин получил статус ИП, налоговая инспекция вправе мониторить все его банковские счета, включая карточные. Ведь иметь расчетный счет ИП по-прежнему не обязан, а значит, ничего не мешает получать человеку доходы от бизнеса на свой карточный личный счет.

О том, что ИП открывает новый счет или карту, банк автоматически сообщает в инспекцию. Т. е. о том, сколько у вас банковских карт, налоговики знают точно. Причем если ИП не задекларировал доходы от бизнеса, поступившие ему на любую карту, налоговики вправе доначислить налоги исходя из этих поступлений.