Смерть и жизнь больших американских городов - Джекобс Джейн - Страница 54

В том, что касается генерации разнообразия, обычно именно такие зоны испытывали все возможные виды проблем. Мы не можем возлагать вину за их быстрое увядание и раннюю стагнацию исключительно на их самый очевидный изъян — на одновременность застройки. Тем не менее это одна из проблем таких районов, и, к сожалению, она порой даёт себя знать и много лет спустя, когда здания давно состарились.

Когда подобный участок города только застроен, он с самого начала не предоставляет городскому разнообразию никаких возможностей. Скука, обусловленная этой и другими причинами, очень рано ставит на нем печать. Он делается местом, откуда хочется уехать. К тому времени, как здания становятся по-настоящему старыми, у них остаётся единственное полезное городское качество — низкая стоимость, которой как таковой недостаточно.

Участки, застроенные в одно время, с годами, как правило, мало меняются физически, и те небольшие перемены, что происходят, это перемены к худшему: постепенное ветшание, отдельные захудалые, случайно возникающие тут и там новые способы использования. Люди смотрят на эти немногие беспорядочные перемены и видят в них признак, а порой и причину неких коренных ухудшений. Упадку — бой! Людям жаль, что округа изменилась. Физически, однако, она изменилась чрезвычайно мало. Что изменилось — это ощущения, которые она вызывает. Округа проявляет странную неспособность модернизироваться, делаться живее, ремонтировать себя там, где нужно, привлекать внимание нового поколения. Она мертва. Фактически она была мертва с самого рождения, но это мало кто замечал, пока труп не начал смердеть.

В конце концов, когда бесполезность призывов засучить рукава, заняться ремонтом и дать упадку бой становится ясна, принимается решение снести все подчистую и начать новый цикл. Некоторые старые дома, возможно, и оставят, если их удастся «обновить» до такой степени, что они превратятся в экономические эквиваленты новых здании. Выкладывается новый труп. Он ещё не смердит, но жизни в нем не больше, чем в старом: он точно так же неспособен к постоянной подгонке, приспособлению, перестановке, из чего, собственно, жизнь и состоит.

Повторять этот унылый, обречённый цикл нет никаких причин. Нужно исследовать участок, посмотреть, какие из остальных трёх условий генерации разнообразия на нем отсутствуют, и затем постараться, насколько возможно, создать недостающие условия. Некоторые из старых зданий тогда придётся снести: надо будет прокладывать дополнительные улицы, повышать концентрацию людей, находить места для новых первичных способов использования, общественных и частных. Но немалая доля старых зданий должна будет остаться, и, оставшись, они будут играть более важную роль, чем служить напоминаниями о былом упадке и неудачах. Они дадут пристанище многим необходимым району средне-, мало- и неприбыльным элементам городского разнообразия. Экономическая ценность новых зданий в крупных городах заменима. Она заменима посредством вложения новых сумм в строительство. Но экономическая ценность старых зданий не заменима по нашей воле. Её творит время. Экономическое условие разнообразия, которое они создают, полнокровный городской район может только унаследовать и затем сохранить и поддержать на протяжении лет.

11. Необходимость в концентрации

Условие 4. Району необходима достаточно высокая концентрация людей, по каким бы причинам они в нем ни находились. В том числе — высокая концентрация людей, живущих в данном районе.

На протяжении веков, вероятно, все, кто размышлял о крупных городах, замечали некую связь между концентрацией людей и спектром услуг и возможностей. Сэмюэл Джонсон, к примеру, обратил на это внимание ещё в 1785 году, когда сказал Босуэллу: «Редко разбросанные люди многого лишены, и как они ни стараются, у них плохо получается <…> Удобство возникает благодаря концентрации».

Наблюдатели то и дело заново открывают эту связь в разные времена и в разных местах. Так, в 1959 году Джон Дентон, профессор бизнеса из университета Аризоны, изучив американские пригороды и британские «города-спутники», пришёл к заключению, что подобные места для сохранения своих культурных возможностей должны обеспечивать своим жителям лёгкий доступ в ближайшие крупные города. «В основе его выводов, — пишет New York Times, — лежит мысль о том, что при недостаточной плотности населения невозможно поддерживать культурные учреждения. Мистер Дентон <…> сказал, что децентрализация создаёт такое разреженное распределение людей, что единственный экономически эффективный вид спроса, какой может существовать в пригородах, — это спрос со стороны большинства. Доступны при этом, заметил он, только те товары и культурные возможности, каких требует большинство».

И Джонсон, и профессор Дентон говорили об экономических эффектах, порождаемых большой совокупностью людей, но не такой совокупностью, которая вяло и неопределённо складывается из разреженных составных частей. Главное, на что они обращали внимание, — это огромная роль концентрации. Они сравнивали происходящее в условиях высокой и низкой плотности населения.

Связь между людской концентрацией (или плотностью) и удобствами, как и другими видами разнообразия, обычно хорошо видят и понимают, когда речь идёт о деловых центрах городов. Каждому понятно, что в даунтаунах сосредоточиваются огромные количества людей и что, не будь этого, о даунтауне в каком-либо значимом смысле — и уж точно о даунтауне, отличающемся городским разнообразием, — говорить бы не приходилось.

Но на подобную связь между концентрацией и разнообразием очень редко обращают внимание, когда речь идёт о территориях, используемых прежде всего для жилья. А ведь жильё образует главную часть большинства городских районов. Кроме того, жители района обычно составляют главную часть тех, кто использует его улицы, парки, предприятия и заведения. Без достаточно высокой концентрации жителей было бы мало удобств и разнообразия там, где люди обитают, там, где они предъявляют на все это спрос.

Разумеется, жилые здания района (как и любые другие формы использования земли) должны дополняться иными первичными способами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределены по времени дня (об экономических причинах этой необходимости шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развлечения и т. д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Если они просто занимают место и включают в себя малое число людей, они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.

То же самое, однако, справедливо и в отношении жилого фонда. В больших городах он тоже, что важно, должен использовать землю интенсивно, и причины этого куда глубже, чем цена земли. С другой стороны, это не означает, что всех горожан можно и нужно поселить в многоквартирных домах с лифтами или в каких-либо других зданиях того или иного выделенного типа. Подобное «решение» убило бы разнообразие, напав на него с другой стороны.

Плотность жилых единиц (dwelling density) так важна для большинства районов крупных городов и их будущего развития, и её при этом так редко учитывают как фактор повышения их жизненной силы, что я посвящу этому аспекту городской концентрации всю настоящую главу.

В ортодоксальном градостроительстве и ортодоксальной теории жилищного хозяйства высокая плотность жилых единиц пользуется дурной репутацией. Считается, что она ведёт ко всевозможным трудностям и неудачам.

Но по крайней мере в наших американских городах этой предполагаемой корреляции между высокой плотностью и проблемами или высокой плотностью и трущобами попросту не существует, в чем может убедиться всякий, кто даст себе труд взглянуть на реальные города Вот несколько примеров.

В Сан-Франциско участок, отличающийся самой высокой плотностью жилых единиц и вместе с тем самым высоким коэффициентом покрытия жилыми зданиями отведённой под жильё земли (coverage of residential land with buildings), — это Норт-Бич-Телеграф-Хилл. Это популярный район, который в годы после Депрессии и Второй мировой войны своими силами неуклонно выбирался из трущобного состояния. С другой стороны, главная трущобная проблема Сан-Франциско — это так называемый Уэстерн-Аддишн, район, который неуклонно катился вниз и сейчас подвергается широкомасштабной расчистке. В Уэстерн-Аддишн (который первое время после застройки считался престижным местом) плотность жилых единиц существенно ниже, чем в Норт-Бич-Телеграф-Хилле, и, кстати говоря, ниже, чем во все ещё фешенебельных Рашн-Хилле и Ноб-Хилле.