Руководство богатого папы по инвестированию - Кийосаки Роберт Тору - Страница 36

Богатый папа был всей душой за то, чтобы иметь собственный дом. По его мнению, дом является надежным вложением ваших денег, но это не обязательно актив. Да и сам он, приобретя достаточно истинных активов, стал жить в большом прекрасном доме. Эти истинные активы создали денежный поток, который и позволил ему купить этот замечательный дом. Он имел в виду то, что не следует называть пассив активом, или покупать пассивы, думая, что это активы. Он считал это одной из худших ошибок, которые только может сделать человек. Он говорил: "Если что-то является пассивом, лучше называть это пассивом и пристально за ним следить".

Для богатого папы самыми важными словами в бизнесе и инвестировании были "денежный поток". Он говорил: "Так же как рыбак должен следить за приливами и отливами, инвестор и бизнесмен должен тонко чувствовать малейшие изменения денежного потока. Люди и бизнес испытывают финансовые трудности потому, что теряют контроль над своим денежным потоком".

Богатый папа хоть и не имел соответствующего формального образования, но обладал замечательной способностью брать сложные вещи и делать их настолько простыми, что они становились понятными даже 9-летнему ребенку — именно в этом возрасте я находился, когда он начал давать мне свои уроки. Должен признаться, что хоть я и стал богатым, но не продвинулся намного дальше тех простеньких схематичных рисунков, которые рисовал для меня богатый папа. И все же эти его простые разъяснения позволили мне лучше понять смысл слов «деньги» и "денежный поток", указав мне путь к надежной в финансовом отношении жизни.

Сегодня всю черную работу выполняют бухгалтеры, а я продолжаю использовать простые диаграммы богатого папы в качестве своих путеводителей. Так что если вы сможете усвоить те, которые предложены ниже, у вас появится больше шансов приобрести огромное богатство. Оставьте техническую работу бухгалтерам, которые специально обучены выполнять важную работу такого рода. Ваша задача — осуществлять управление вашими финансовыми числами, направляя их в сторону увеличения своего состояния.

Урок грамоты № 1. Направление денежного потока определяет, чем является данный объект в настоящее время: активом или пассивом. Другими словами, ваш дом не является активом только потому, что так его называет ваш агент по недвижимости.

Это денежный поток актива. Богатый папа давал следующее определение актива: "Актив кладет деньги в твой карман".

А это — денежный поток пассива. Богатый папа давал следующее определение пассива: "Пассив вынимает деньги из твоего кармана".

Богатый папа также говорил мне: "Путаница возникает оттого, что принятый метод бухгалтерского учета позволяет нам указывать одновременно и активы, и пассивы в колонке для активов". Затем для иллюстрации сказанного он рисовал картинку, говоря: "Вот откуда возникает путаница".

Он говорил: "Вот дом, который стоит 100 тысяч долларов. Кто-то выплатил за него 20 тысяч и на настоящий момент имеет долг в 80 тысяч долларов по ипотечной ссуде.[20] Как определить, является этот дом активом или пассивом? Является ли он активом лишь потому, что указывается в колонке активов?"

Правильный ответ таков: "Нет. Для того чтобы определить, является дом активом или пассивом, следует обратиться к отчету о доходах".

После чего богатый папа нарисовал следующую диаграмму, говоря: "Вот это дом, который является пассивом. Ты можешь определить, что это пассив, исходя из того, что он указывается в колонке расходов".

Затем богатый папа добавил к своей диаграмме строки "Доход от сдачи в аренду" и "Чистый доход от сдачи в аренду", при этом ключевым словом являлось «чистый» и сказал: "Это изменение в финансовом отчете превратило дом из пассива в актив".

Когда я понял общую концепцию, богатый папа начал вставлять числа, чтобы она стала еще понятнее. "Допустим, все расходы, связанные с этим домом, в совокупности составляют 1 тысячу долларов. Сюда входят выплаты по ипотечной ссуде, налоги на недвижимость, страховые взносы, плата за коммунальные услуги и расходы на содержание. Но вот появляется жилец, который платит тебе арендную плату 1200 долларов в месяц. Теперь ты имеешь чистый доход от сдачи в аренду 200 долларов в месяц, что делает дом активом, потому что теперь он кладет деньги тебе в карман. А сейчас предположим, что твои расходы остаются теми же, но ты получаешь арендную плату только 800 долларов в месяц. Теперь ты теряешь 200 долларов в месяц и, хотя имеется валовый доход от аренды 800 долларов в месяц, собственность является пассивом. Так что даже при наличии дохода от аренды собственность может являться пассивом, а не активом. Здесь я часто слышу возражения: «Но ведь если я продам дом дороже, чем я его купил, тогда он станет активом». Да, это так, но только в будущем, когда это событие произойдет. И, вопреки распространенному представлению, случается так, что цена на недвижимость падает. Так что мудрое высказывание: «Цыплят по осени считают» имеет еще и финансовое значение".

Буквально миллиарды долларов были потеряны на недвижимости в результате Акта по налоговой реформе 1986 года. Многие спекулянты потеряли деньги, потому что стремились купить дорогостоящую недвижимость, предполагая, что цена на нее всегда будет расти и правительство будет давать им налоговые послабления за их пассивные убытки от недвижимости. Другими словами, правительство субсидировало разницу между арендными доходами и арендными расходами, когда последние были больше. Как они выражались, "кто-то изменил правила". После такого изменения в налоговом законодательстве обрушился фондовый рынок, пропали сбережения, ссуды, и имело место значительное перераспределение богатства в период между 1987 и 1995 годами. Инвестиционная собственность перетекала, в основном, из квадранта С — от профессионалов с высоким доходом, таких как врачи, юристы, бухгалтеры, инженеры и архитекторы, — в квадрант И — к инвесторам. Это единственное изменение в налоговом законодательстве заставило людей переключиться от инвестирования в недвижимость к инвестированию в рынок бумажных активов, известный как фондовый рынок. Можно ли в ближайшем будущем ожидать подобного перетока богатства из одной части квадранта в другую? Может ли случиться так, что на этот раз на месте недвижимости окажутся бумажные активы? Ответить на это может только время, а история, как известно, имеет тенденцию повторяться. И когда она повторяется, одни теряют, но многие другие выигрывают.

В Австралии на сегодняшний день по-прежнему существует закон, позволяющий инвесторам заставлять свою недвижимость "работать с отрицательной нагрузкой". Другими словами, вас поощряют терять деньги на арендной недвижимости с расчетом получить за это налоговые послабления от правительства. У нас в Соединенных Штатах были такие же налоговые правила до 1986 года. Когда я в Австралии рассказываю про инвестирование, то часто слышу возгласы протеста в ответ на мои предостережения, что правительство может изменить правила так, как это произошло в Соединенных Штатах. Слыша фразы вроде "правительство не пойдет на изменение правил", я только качаю головой. Эти люди просто не представляют, насколько болезненным было изменение законодательства для миллионов инвесторов в Соединенных Штатах. Некоторые из моих друзей вынуждены были объявить о банкротстве и потеряли все то, ради чего трудились долгие годы.